年，截止3月31日，杭州楼市可售“万方”，出清周期“4个月”，乍一看目前杭州楼市即将面临无房可售的状况。

但这并非全部的真相，事实上，从杭州楼市的潜在供应量看，年的杭州库存量仍不可小觑，除了在售项目还有大量房源待推之外，杭州市场过去3年土地供应高峰也逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。

此外，分化是当下的关键词，有的板块面临断档，而不少板块潜在供应量超乎想象，而年的杭州市场行情难回、年的高峰，竞争和压力，由此而生。开发商要做的就是摸清各板块真正的库存，避免后期投资“踩雷”。

基于此，中指研究院杭州分院对年以来杭州楼市所有在售和未售项目的可售房源进行一次大摸底，挖掘不同板块供求风险，以期为开发商拿地投资及营销提供一定参考！（年杭州详细板块划分参见昨日文章《重磅！杭州楼市格局改写，板块精细划分至个》）

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全新板块库存分布图出炉

杭州住宅潜在供应万方，不到两年即可去化完毕

一般而言，楼市总供应量由两部分组成：

1、显性库存，即在售项目已领取预售证，但尚未达成销售的房源总量；

2、隐性库存，即尚未上市销售的房源，包括在售项目尚未领取预售证的后续房源，以及已取得土地、但尚未开发或从未销售的新增潜在房源体量。

显性库存和隐性库存两者之和才代表了楼市真实的供应量！

根据中指研究院杭州分院统计显示，年杭州市（含富阳、临安）总库存量高达万方，若以年杭城新上市房源套均方的面积来计算，未来总体可预计住宅供应套数近21万套。如果按照近三年月均去化速度（万方）来计算，预计不到2年即可去化完毕，出清周期处于健康的范围内。

其中，显性库存万方，出清周期4个月（按近六个月平均速度计算），短期供不应求；隐性库存高达万方，需要一年半去化完毕。

图：杭州各区库存总量分布（万方）

图：杭州各板块库存总量分布（万方）

主城多板块断档严重，青山湖科技城、南部卧城、银湖科技城等郊区板块库存积压严重，亟需警惕

细分到区域和板块颗粒，库存分化明显。

余杭区仍然处于供应第一档，共计有万方的潜在体量。其中，未来科技城核心区板块近年来推出了较大体量的土地，供应总量高达万方；崇贤新城、良渚新城和北部新城供应量次之，均在50万方以上，板块在售和待售房源均较为充足。

萧山区、临安区处于第二档，总库存量在-万方之间。萧山区总供应量万方，房源主要集中在南部卧城（万方，居各板块第2位）、萧山开发区（96万方）；临安区存量也惊人，尤其是青山湖科技城板块，供应量高达万方，高居各板块之首，也是唯一库存超万方的板块，风险亟需警惕。

江干区、富阳区、拱墅区、钱塘新区位于第三档，总供应量在-万方之间。其中，江干区以城东新城供应量最大，为88万方，艮北新城次之，丁桥、长睦两大刚需板块后期房源供应也较为可观；富阳区总供应万方，银湖科技城库存总量超万方，居各板块第3位，富春板块次之，总供应量78万方；拱墅区房源主要集中在申花板块，总库存约50万方，运河新城供应量也在30万方以上；钱塘新区供应房源主要集中在大江东区域的义蓬、河庄两大板块。

主城其余各区，滨江、西湖、之江、上城、下城，断档严重，总体量不足百万方。以上区域库存房源相对稀缺，多供应高端改善产品。

图：杭州各板块库存去化周期（年）

板块去化风险分化加剧，银湖科技城、南部卧城、城东新城等板块压力指数高企，主城核心板块、未来科技城、钱江世纪城等优质板块仍有较大的进入空间

一般来说，去化周期越长，板块的压力就越大。如果总库存按近三年平均去化速度计算，所有板块的去化风险大致可以分为五个梯级：

1、去化周期5年以上：包括富阳区的银湖科技城、余杭区的仁和、超山和临安区的滨湖新区。银湖科技城是杭城风险最高的板块，所有房源去化完毕需要个月，超10年的时间；滨湖新区在售项目较多，但去化一般，去化周期在67个月；超山、仁和长期库存较大，但板块基础较差，市场需求一般，去化压力也较大；

2、去化周期3-5年之间：包括萧山区的空港新城、南部卧城、萧山科技城；临安区的青山湖科技城、锦南、锦北；富阳区的东洲、富春；主城区的城东新城、河庄板块。以上板块除城东新城之外，基本为远郊边缘板块，去化风险相对较高；

3、去化周期2-3年之间：共计18个板块，包括主城区的艮北新城、丁桥、祥符、三墩北、桃源、义蓬；余杭区的崇贤新城、塘栖、径山；萧山区的新塘、萧山开发区、湘南；富阳区的富春、江南新城，去化压力适中；

4、去化周期1-2年之间：共计26个板块，包括主城区的湖滨、武林、南星、申花、大关、上塘、三里亭、长睦、九堡、滨江区政府、奥体博览城、下沙大学城北；余杭区的未来科技城核心、老余杭、中泰、良渚新城、北部新城；萧山区的钱江世纪城、湘北、湘湖、闻堰；富阳区的鹿山新城等，具备较大的进入空间；

5、去化周期1年以内：共计有38个，包括以蒋村、之江度假区、临平新城、萧山老城、三墩、文晖等为代表的好地段板块，房源稀缺；另有部分非主流板块，在售和待售项目都较少。

此外，以主城区的翠苑、三塘、运河新城、笕桥、西兴、长河、浦沿，余杭区的乔司，萧山区的戴村镇为代表的板块，由于板块房源断档已久，近年来无成交，但后期有不少隐性房源待上市，因此去化周期严重偏高，基于上述情况，不能单纯以去化周期来判断板块风险，综合考虑板块的价值和库存量，我们认为以上板块未来风险指数较低。

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各大板块投资风险建议

上城、下城区：豪宅集中地，严重断档

表：上城、下城区在售及纯新盘项目一览表

库存特征——南星三塘望江武林，仅零星豪宅楼盘在售，万起步的大平层、中式排屋产品为主；湖滨、文晖、石桥华丰基本断供，去化周期低。

投资建议——该出手时就出手，但目标客源本身基数较小，但对房企的高端产品的打造能力和客户积累厚度要求高！

西湖区（含之江）：强资源、强配套，去化无压力

表：西湖区（含之江）在售及纯新盘项目一览表

库存特征——有在售项目的板块仅三墩北、留下和之江度假区；广义库存三墩北之江度假区翠苑蒋村留下转塘，三墩北是西湖区仅有的有项目可售的刚需板块，翠苑、蒋村、留下地价都在3万+，未来也将以排屋别墅产品为主；黄龙、文新、紫金港、三墩、小和山、双浦、云谷目前无库存。

投资建议——黄龙、蒋村、翠苑、文新、之江度假区等，成熟市场、占据资源优势，价值属性无可争议，建议重点







































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