这篇文章，看上去偏理论，但它在陈述一个全新的事实：当一切都越来越确定，无论是大到城市的格局，还是小到每个板块的价格，乃至调控的政策，都有具体数字和文件规定的时候，是不是到了该重新审视它的时候了？

或者说，在一个越来越确定的市场，我们如何寻找机会？这是一个认知问题。

我们每个人都生活在自己带有偏见的认知体系之中。几乎极少有人能够跳脱自身的立场，去看待变化的环境、发展的城市、动荡的时代、难以捕捉的未来和带有局限的自己。

局限，不可怕；可怕的是，我们习惯了把自己的偏见和局限当做评判事物的正确标准，然后把得出的一系列带有偏见和局限的结论作为行动指南。

就像诺基亚，它什么都没有做错，但是它就是错了。它基于自身过去非常成功的经验，认为把手机做薄、把通讯功能做强大，就是最好的选择，可是智能手机时代的到来，颠覆了陈旧的一切。

诺基亚式的错误，反映在个体的心理上，就是对于快读变化的杭州，许多人依然死守着南不过钱塘江、北不过石祥路、东不过九堡的红线，以至于错过了无数的机会。

时代抛弃一个人，往往连招呼都不打，这样扎心的文章，总是能引起共鸣，无论被抛弃的是诺基亚这样的巨头，还是平凡如你我。

在动荡的时代面前，每一个依靠导航行走的我们，都会有切身的体会：如果高德或者百度导航一个月甚至一个星期不更新地图，很有可能那些新修完的路，我们就不会去走。而往往越新的路，正是越便捷和高效的路。

这是一个沿着旧地图、再也找不到新大陆的时代。

Part1丨壹

我们对杭州的认知，也面临着新一轮的颠覆。因为过往的体系已经运行了五年。

这五年，是从年阿里巴巴上市、年宣布G20峰会和亚运会召开，到今天，到亚运会已经开始进入倒计时的五年。

这五年之中，盛会、奥体、未来科技城，以及围绕着盛会时代带来的富阳、临安撤市建区，下沙、大江东合并为钱塘新区，黄山、衢州、湖州和嘉兴纳入杭州都市圈，我们看到的杭州不再是一个小小的杭州，而是大大的杭州。

这五年，带给我们最大的感受和最大的机会，就是版图扩张带来的地段重塑，以及地段价值重估之后涌现的红利。

因为市域的边界不断外延，本来的农村和郊区变成了城市。农村和郊区变成城市的一瞬间，就是红利最大化的体现，比如富阳、临安撤市建区的前后三个月，比如大江东变成钱塘江新区的前半年。

还有调控政策，限价的巨大红利窗口期，也在逐渐过去了。未来，一二手房价格趋同，正在变成新趋势。

以上这些转瞬即逝的窗口机会，抓住了，就是永久的福利。

这五年，东南西北的整体板块价值和格局，都已经形成；而在全新的限价体系之下，每一个板块的价格，政府也都在重新制定。

这五年，杭州大部分板块的利好，都已经出尽了。

那么，当一个成熟的杭州市场来临，当大部分的板块利好都已出尽，当杭州不再像前几年那样，每天都会涌现巨大机会的时候，我们该如何去认知它？我们该如何去寻找优质的机会和潜力？

Part2丨贰

目光要放长远，因为我们的城市，不是只有奥体和未来科技城，也不是只有申花和城东新城。许多并非当红炸子鸡的板块，持续的价值夯实，一样会带来新的机遇，比如大城北。

我们现在对大城北的理解，真的是被幸福里这样的红盘带偏了节奏，以为投机就是一切。城北不会只是投资客疯狂掘金的城池。

千古大运河，世界遗产所在地，它会是未来优质的宜居之地。

目光要放长远，因为我们的城市，也不是只有摇号、倒挂和投资。对短期红利的拼命追逐，终将不是长久之计，渴望一年、半年甚至摇到就赚万的疯狂不会是常态，房屋投资属性被限价无限放大的交换价值，终究将会回到居住价值，回到使用和需要它的人。

投资客占比过重的楼盘，甚至会稀释它的价值。最近甚至有朋友给我讲，他买的奥体红盘，刚交付的时候满心期待，结果因为大部分都是投资客，小区没有居住氛围，环境无人维护，甚至乱隔乱出租的现象，屡禁不止。

这对自住客户，是一种伤害。

目光放长远一点，因为亚运会之前，杭州绝大多数板块的利好已经出尽，许多板块的真实价值都会随着时间而得到第二次评判。如果只是每天疯狂地追逐利好，而忘了没有持续价值支撑的板块利好出尽就是利空的话，一样会踩空。

举个极端的例子吧：临安城区往西还有25公里的於潜镇，因为撤市建区的大利好，房价从四五千翻倍到接近一万，以后会怎样？

疯狂的时候保持适度的理性，永远都是必须。

Part3丨叁

那么，如何判断哪些地方具备长远价值？

我认为，按照能级的从小到大，分为三个维度。

第一个维度，是事关一个板块未来的主战场。而目前杭州，最核心的战场，就是大城北。

因为杭州城东智造大走廊、城西科创大走廊、城南拥江发展，都已经有了非常清晰的定位，而城北，顺势提出了“崛起大城北”战略和项正在推进的工程。

整个城北的地位，都将因此而改变，大运河新城，就是那个推动改变的直接体现。

而在整个大城北，最值得珍惜的，就是运河两岸。对于生活而言，在畅想整个大城北红利和大运河新城价值的同时，于世界文化遗产之畔枕水而居，会比置身综合体更舒心。

就像西湖之畔，最宜居的地方不会是繁华的武林广场，而是背山面湖、繁华宁静转换自如的北山街，只是，我们没有机会拥有。

第二个维度，是事关一个城市未来的主方向，目前政府主力在推进的，是钱塘新区和西站枢纽。

杭州虽然重点在打造“数字经济第一城”，但是核心的实体产业问题依然需要重视。而钱塘江新区，就是那个在钱江新城高端金融和服务业、滨江和未来科技城互联网和电商等数字经济之外，重要要扶持和打造的实体经济产业区。

智造大走廊，核心在智造。

而西站枢纽，我的理解，会是和东站、萧山机场互为补充、相得益彰的交通枢纽。未来大杭州的交通格局，不排除会进行这样的分工：萧山机场类似浦东机场一样以国际航班为主，而东站则主要辐射华南、华北和长三角等东部区域；西站则主要辐射华中、西北、华北等中西部区域，未来可能落地的第二机场，则和虹桥机场一样以国内航班为主。

如此，则杭州会变成真正向一线城市迈进的新都市。

唯一的区别是，钱塘新区的产业孵化，需要时间；而西站的推进，则有明确的时间表。

目前有说法，杭州“第三中心”会放在城西南湖一带，也是机遇科创大走廊、西站枢纽等战略要义做出的推断。因为第一中心武林广场有城站，第二中心钱江新城和奥体不远处有东站，第三中学依托西站，也是一种说法。

但我认为，第三中心更适合的地方，是三江口。

第三个维度，是事关大杭州格局下的战略要地，它甚至能够形成统领半壁江山的新版图，这就是即将推出的三江口规划。

前面讲过，杭州大部分板块的利好皆已出台，唯独大城南和大西南，还是一片分散。这是不允许的。

滨江、奥体以南的地方乃至到诸暨，西湖区的之江、转塘到富阳、乃至桐庐、建德和千岛湖（淳安），以及新划入杭州都市圈的衢州、黄山，这片广阔的天地，被高山、江河、湖泊、高速公路等切断的广袤土地，更需要一个中心，来一统江湖。

平方公里的三江口，无疑是最佳的选择。

杭州的第三中心，一定是超越杭州的，一定是站在都市圈的更大战略维度来思考和选择的。因为未来的杭州，不会再是自己，而是中国最优质的城市之一。

更未来的杭州中心，要站在更高的维度；一如我们的杭州，已经站到了更高的时代平台。

面对这样的杭州，过往的经验和判断，往往容易迷失。只有穿透迷雾，不畏浮云遮望眼，才能窥见端倪，接近真相。

这是我一直在做的事，也是我尽力想和每一位读者分享的事。

今天下午2点，在运河岸边，世茂·璀璨澜庭销售中心，我想和感兴趣的朋友，一起来交流这个问题，看看继续向好的时代，我们如何理解杭州。

让我们一起更新思维的地图，去寻找这座城市的未来新大陆。

如果你感兴趣，欢迎你到来。

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