在狂热奔跑了两年之后，进入8月的杭州楼市微露变脸迹象。自年成为国内第一个颁布土地收储政府规章的城市以来，杭州楼市的一举一动，牵扯着全国地产行业的神经。

??回顾年和年的中国楼市，都曾伴随着杭州地区率先出现的信号。如年初，杭州楼市马年第一降—其逻辑是房屋销量大幅下降，开发商信贷枯竭，新盘开始降价，房闹登场—中国楼市随即显露疲态，步入拐点。

??年杭州楼市的复杂性，远高于其他城市，分析杭州楼市的样本，或可一窥全国楼市的多重面貌。

G20后——摇号前的疯狂

年G20会议后，杭州净人口流入源源不断，基础设施建设亦不断加码，调高了人们对未来的预期，其后楼市风起云涌。

??同是年，杭州开启了全面的旧城改造，城中村成为攻坚重点。据透明售房网的数据显示，年全年，杭州完成整村征迁69个村，征迁户。按照计划，年，杭州还将完成56个整村征迁，征迁住户4万户。

??新增的拆迁户手中突然有了大笔资金，涌向房地产成为自然的选择，房价由此水涨船高，年10月和年11月，杭州两次被住建部点名为房价上涨过快的热点城市之一。杭州政府一度试图通过控制预售证发放来限制房价，以新开楼盘备案价不得高于板块均价的方式控制预售证发放。

面临限价，许多地产商拒绝入市，并逐渐行程了一些隐形门槛，如“号子费、全款、绑定车位”等，这些隐形门槛让普通的购房者很难买到新房。面对杭州这种火爆的抢房现象，经济学家马光远曾评价：这不是在抢房，这是在抢钱。

摇号后楼市由狂热——降温

摇号政策出台

楼市的乱象，促使地方主管部门下决心出台新的解决办法。

??年4月4日，杭州发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，对商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑车位搭售等违规行为，采取公开摇号全程公证的方式，规范市场销售行为。

摇号初始，火爆异常

杭州实施摇号政策后，一个多月杭州楼市高温不下，更是诞生了众多万人摇号的场景。火爆摇号现象背后，是一二手房价格的严重倒挂。

??加上口口相传的滚雪球效应，极大改变了诸多原本是旁观者的心态，一些拥有摇号资格的旁观家庭加入了摇号大军，没有资格的则想办法制造资格。比如：以家里老人的名义购房、通过结婚增加购房资格及中签率、以公司名义买房……

目前，杭州限购政策其中一项细则是，家庭户可购买两套房，而单身青年仅能买一套房，在摇号政策执行后，优先照顾无房家庭，这意味着，无房家庭的中签率要高于单身青年的中签率。这变相催热了结婚潮。以杭州滨江区为例，该区民政局近期披露的数据显示，4–6月中旬，结婚登记为多对，而去年同期为多对，同比增长了33%，涨幅惊人。

防止炒房，禁止企业购房

年6月中旬，融信创世纪、万科西雅图、九龙仓珑玺等新盘陆续公布了摇号结果，在中签名单中，丁松发现了三个归属于公司的中签者—杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司，上述三家公司注册于年5月，法人代表均为一名叫周然的人。杭州新盘摇号中签率很低，如融信创世纪，当时推出套房源，报名的两万多人中，包括58家公司，最终有3家公司中签。

??该中签事件在杭州本地乃至全国引起诸多讨论。6月21日，杭州再次出台楼市新政，紧急叫停了企业购房行为。

摇号冻资诱发P2P爆雷

楼市进入摇号阶段后，其中一个环节是验资或冻结资金，特别是动辄百万元的摇号冻结资金，对资金提出了较高要求。

??自杭州摇号新政以来，超过万人登记摇号的红盘已有10余个，以摇号人数破两万的融信保利创世邸为例，要求无房户验资万元，二套验资万元，全款验资万元。以参与摇号家庭的冻资估算，创世邸冻结了超过亿元资金。6月25日，杭州三大知名楼盘同时摇号，共计吸引3.6万户家庭参与，合计冻结资金超过亿元。

巨大的冻结资金，促使部分投资者从P2P平台撤回现金，随之而来的是强大的抽水效应，各个中小平台的资金链条被拉到极限紧绷状态。中金公司的固收团队认为，“近期杭州P2P风险集中爆发，因为杭州是房地产市场与P2P紧密相连的典型”。

?杭州是全国很有代表性的城市，既是楼市重镇，又是互联网金融重镇。未来楼市抽水太厉害的话，互联网金融公司发展的压力还会很大。

土拍凉凉，甚至未拍先凉

7月，杭州土地市场降温，新盘不断领出预售证，楼市凉风初现。

??年，杭州土地出让金突破达亿元。年上半年，40城土地出让金排名最高的城市同样是杭州，为.6亿元，紧随其后的是北京，年土地出让金为.4亿元。

??尽管去年以来杭州土地供应量巨大，然而真正入市的房源依然没有完全放开。据不完全统计，年至今，拿地未开盘项目的总建筑面积已超0万平方米，隐性库存剧增。

??7月以来，杭州进行了6场土拍：4日，杭州空港新城地块拍卖，用时仅15分钟，仅6.48%的溢价。7月26日，杭州临安青山湖科技城推出宅地，由保亿底价捡漏，成交总价约12亿元，成交楼面价元/平方米，相比年初地价跌幅15%。而半年前，中粮与旭辉联合体还以元/平方米的楼面价在该板块拿地。8月初，甚至出现萧山南部卧城34万方综合体地块在出让前“因故终止”。

一二手市场均现降温

伴随资金流动性趋紧，开发商开闸放量的趋势隐现。7月6日晚，杭州连发7张预售证，无一楼盘要求冻资，最低35万元存款证明即可。其中，因限价延期开盘长达半年的碧桂园·东旭府，突然一次性推出套房源，成为杭州摇号以来，单盘推售规模之最。

??这种预期逐渐波及了二手房市场。透明售房网的数据显示，与6月相比，7月以来二手房成交量持续低迷。7月上旬，杭州二手房成交量为套，而6月同期则成交了套，环比下降了28%。

??成交量下滑的同时，二手房的挂牌量却在不断增加，如7月18日这天，杭州二手房挂牌量创出新高，达套。部分房源更是降价出售，在透明售房网上，有些房源几天内重新挂牌后价格降了三四十万元，如一套中海寰宇天下90平方米的房子，7月4日在链家的挂牌价为万元，7月20日重新挂牌后，价格变成了万元。

??颇为戏谑的是，进入7月，杭州甚至出现了楼盘里摇号、楼盘外业主维权的怪异现象，这种现象源于业主发现开发商前期项目在交房后减配。据一家在杭的房企高管透露，由于新房被限价，该公司项目估计会比当初承诺的适当减配，“比如小区绿化的减少，再比如小区电梯会换成便宜的牌子等，减多减少，主要看各家开发商的良心。”这位房企高管称,“对刚需和普通投资客来说，现在既担心错失楼市红利最后的上车机会，又怕成为最后一棒的接盘侠，这是中国新中产的财富焦虑。”

??许多购房者开始隐隐担忧，明后年，很多精装修的楼盘将会交付，届时也许会出现大面积维权现象，现在楼市有降温迹象，很多购房者准备观望一下，暂不参与摇号了。

最近杭州土拍凉凉，楼市也有些降温，但是说变冷甚至降价还谈不上，要知道，年还有亚运会呢。

（根据《时代周报》杭州楼市这半年：从狂热奔跑到疲态出现整合发布）