随园·海上明月效果图

来源都市快报记者陈燕燕

鼓励外资进入养老、健康等专业业务领域；鼓励运用政府和社会资本合作模式（PPP），加快养老服务业培育与发展……近几年，国家高度重视养老产业的发展，相关部门已经出台超过项政策法规鼓励发展养老产业。政策密集落地的背后，似乎预示着养老产业的风口已经到来。

风口时期资本纷纷布局养老

1月10日，万科“城市配套服务商”杭州实践交流会上，分享了一组数据：九年时间，布局长三角5个城市，拓展养老公寓、康护医疗、养护照料、居家养老四大类产品系列。其中，居家养老系列已拥有余个站点，遍布杭州、宁波、南京、苏州，服务覆盖10万名老年人，呈现遍地开花的局面。

这是万科杭州旗下随园养老的最新业绩，也从侧面反映了我国养老行业的庞大市场。

数据显示，我国正处于人口老龄化快速发展期，截至年底，全国60岁及以上老年人口达2.3亿，占总人口的16.7%，到年，占比将达25%左右。

而根据中国人民大学副校长杜鹏早前提供的一组数据：中国老龄人口预计到年将突破3亿。中国老年人口的高龄化、失能化趋势日趋严峻，预计到年，80岁以上高龄人口将突破1亿，约占老年人口总量的1/4，此后将长期保持在1亿左右。失能和半失能人口也将从年的约万上升至年的约万。

有专家表示，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到年有望增至13万亿元，其中占据97%的居家养老赶超10万亿元市场。地产、保险、金融、互联网……各路资本纷纷谋划布局，开战抢占这份“大蛋糕”。而早料“先机”的“万科杭州”9年前就已抢先入局养老市场，孵化了这匹领头“黑马”——随园。

抢占先机深入实践多种养老模式

年，万科杭州开始试水养老业务；年，万科首个养老社区随园嘉树落地良渚，并于年亮相，随园养老公寓系列就此发源，成为养老行业的标杆项目之一。次年，康护医疗系列随园护理院面世，成为随园的医养赋能中心。

此后几年时间，随园聚焦居家养老需求，深入社区，与政府合作，创新了以社区日间照料点“随园之家”与开放型社区嵌入式养老机构“随园智汇坊”相结合的居家服务模式，开展居家照护、健康管理、康复理疗、老年旅游、老年餐饮、特色家政、精神慰藉等多项业务。

以居家照护业务为例，随园从去年2月正式启动业务运营，聚焦生活照护、个人卫生、饮食健康、慢病管理、康复护理、心理抚慰、急救响应等七大模块服务，主要针对80岁左右的慢病老人。

区别于规模不等的家政公司，随园建立了居家养老的专业择人及培训机制：面试筛选10∶1，培训后录取率3∶1，择人比率近30∶1；经过近50小时专业培训后方可上岗，执证上岗率达%。一线照护师背后，随园组建了医疗保健、康复、护理、健康管理、心理、饮食、家政等七大岗位超20人的指导专家团，在服务品质管控、专业技能提升等方面下了重本。仅半年时间，随园居家照护业务就获得了良好的客户服务口碑。

据介绍，居家养老将是随园今年业务发展的重点，“随园之家”将立足杭州，进一步拓展布局宁波、南京、苏州等城市的异地市场；同时，随园智汇坊系列在宁波的鼓楼、东钱湖落地开花；杭州的杭钢南苑、府苑社区、萧山山水苑、三墩白马尊邸四大社区的随园智汇坊，也将在年初启动运营。

规模复制“城市版”随园嘉树即将亮相

今年3月，萧山奥体公园边，随园养老公寓、康护医疗组团随园·海上明月将开放示范区，“城市版”的随园嘉树、随园护理院预计下半年面世。该项目地理位置优越，周边生活、医疗配套设施齐全，公共交通出行便利，能够让老年人享有优质养老服务的同时，延续原有社交圈、生活圈，丰富精神生活。

交流会上，随园养老负责人余芳表示，未来3年，随园养老将持续在泛长三角城市群发力布局。养老产业正处于国家政策推波助澜的风口处，万科杭州能否领头起飞，且拭目以待。

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北京：养老地产收费有望更亲民

老龄化社会催生的“银发经济”促使众多保险企业和房企纷纷掘金养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。经历几年的摸索，万科、远洋、保利等多家房企养老产业的运营模式已初具雏形。加速布局的同时，房企也将触角延伸至医疗行业，打通“医疗+养老”的产业链。公建民营的新模式、REITs资金的引入都预示着，未来房企养老机构收费价格有望更接地气儿。

医养结合打通服务产业链

据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。

“现在的养老市场仅仅是在青铜时代。20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。”一位不愿透露姓名的业内人士称，占中国高净值人群多数的60后、70后等到他们进入后，中国养老才可能迎来黄金时代。

经历几年的摸索，万科、远洋、保利等多家房企养老产业的运营模式已初具雏形。

完成初步试水后，多家房企加速在国内养老市场的布局。以万科为例，万科北方区域已开业运营的养老项目有怡园光熙、嘉园长阳、窦店幸福家和青岛怡园，计划以北京为核心，用两到三年的时间形成十到二十个项目的养老初步布局。

一位万科相关人士指出，养老被视为万科真正的转型计划，它不仅涉及到北京万科的创新、资源整合、金融与存量改造，更肩负着为整个集团开疆拓土的重任。

与此同时，房企也将触角延伸至医疗行业，打通“医疗+养老”的产业链。

1月10日，由北控和万科共医院正式对外亮相。作为二级医院，今后将同怡园光熙长者公寓组成整体的医养结合中心，为老人提供持续性的护理服务。

对此，北京万科养老相关负责人表示，团队将积极践行将其打造成“医养结合”的标杆，探索出城市人群更需要、更想要的养老医疗服务模式。

公建民营降低行业运营成本

产品虽好，价格却让普通人群望而却步。据记者了解，市场上养老机构的收费模式通常为“房租或床位费+护理(服务)费+餐饮等其他费用”，完全能自理的老人费用最低，然后依据老人需要增加护理的程度相应调整，护理费为元-元/月不等，而需要特殊护理的失智老人每月费用要到一两万元。

虽然定位高端，但开发商运营的这些项目目前基本都是一房难求，想要入住的老人大都需要进行排队，开发商运营的养老机构，对于老人来说，无论从时间还是金钱上，都还是奢侈品。

在这种大环境下一种新的养老机构模式——公建民营正在崛起。即政府出资修建养老机构，再通过委托管理、合作运营、购买服务等方式进行社会化运营。加大民办公助的力度，对规模较大、服务和管理比较规范的大型民办养老机构给予必要的资助。

保利安平养老产业投资管理有限公司助理总经理郭延洲告诉记者，公建民营是养老行业未来发展的一大趋势。目前，养老机构面临最大的支出便是房租。对于企业而言，办养老也需要合理的利润，当成本越低时，才能将床费降低。据郭延洲透露，保利首家公建民营的养老机构预计今年5月在浙江嘉善县开放。

“目前无论房企还是险资做养老都瞄准的是高端市场。未来当成本能下降时，一定会向人口基数最多的中端消费人群放开。”万科养老相关负责人称，万科也将尝试更多“公建民营”的养老项目。积极展开和政府在养老领域的合作，努力提升公建养老项目的产品品质及服务水平，通过企业的精细运营和模式创新实现项目可持续的良性发展。

REITs资金或进入养老产业

有观点认为，我国养老地产的突破口是REITs，任何产业链的形成都是一个完整的资本循环，养老产业也不例外。REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。

年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资支持专项计划（简称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过。

本单REITs产品总规模为50亿元，产品结构设计方面，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌；这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

值得注意，作为养老产业的和熹会作为此次保利REITs的主体之一。一位接近保利的相关人士告诉记者，保利已建成的其他养老机构，未来或将继续引入REITs资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从本质上说，包括养老公寓、租赁公寓等，背后的现金流的特征是很像的，都是采取月租金的方式来回笼租金的，而且也是当前政策层面积极







































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